Types de financement

Tout savoir sur le crédit immobilier

LE CRÉDIT IMMOBILIER

Un crédit immobilier est une opération par laquelle un établissement de crédit (une banque, une société de financement) met à disposition d’un ou plusieurs emprunteurs non professionnels une somme d’argent pour financer la construction ou l’acquisition d’un immeuble (logement et/ou terrain) à usage d’habitation ou à usage mixte (c’est-à-dire d’habitation et professionnel).

Les conditions des crédits sont fixées par les banques. Pour savoir quelle offre est la plus avantageuse, comparez leur Taux Annualisé Effectif Global (TAEG), qui prend en compte l'ensemble des frais liés à un crédit : taux d'intérêt, frais de dossier, d'assurance, de garantie… Le TAEG permet ainsi de calculer le coût réel d'un crédit et de comparer à base égale les offres de financement pour votre projet.

 

LES CRÉDITS À TAUX FIXE

Il existe plusieurs taux de crédits immobiliers : lorsque le taux d’intérêt fixe est connu à l’avance et ne peut varier, il s'agit d'un crédit à taux fixe. Néanmoins, vous pouvez faire varier le montant de vos mensualités, en fonction de vos revenus, en cours de remboursement sous certaines conditions prévues au contrat de crédit.

 

LES CRÉDITS À TAUX VARIABLE

Il existe également des crédits immobiliers à taux variables : lorsque le taux d’intérêt est susceptible de varier à la hausse ou à la baisse en fonction d’un indice de référence défini. Pour limiter cette hausse du taux d’intérêt s’il est variable, les banques peuvent également vous proposer des taux "capés" : c’est-à-dire que le contrat de crédit prévoit une limitation, à la hausse, de la variation globale du taux d’intérêt. Une limitation à la baisse peut être également prévue.

 

LES DIFFÉRENTES MODALITÉS DE REMBOURSEMENT

La plupart du temps, un crédit propose des échéances mensuelles. Celles-ci dépendent de l’évaluation de la solvabilité du souscripteur. Le plus souvent, le montant des échéances est limité à 33% des revenus justifiés et stables de l’emprunteur.

Le crédit peut prévoir une période de préfinancement permettant le report de plusieurs mois la date de la première échéance remboursement. Cette durée de préfinancement a une durée limitée renseignée sur l’offre de crédit. Cette durée n’est pas fixe, elle prend généralement fin dès que le crédit est mis en amortissement. Sauf cas exceptionnel, durant cette période de préfinancement, l’emprunteur doit payer les intérêts ainsi que les primes d’assurance emprunteur.

Le crédit peut également prévoir un différé total. Pendant cette durée, l’emprunteur n’a aucune échéance à payer hormis, le cas échéant, les primes d’assurance emprunteur. Le paiement des intérêts calculés durant cette période est reporté et peut, soit être payé à la fin de la période de différé total, soit être ajouté au montant total du crédit indiqué dans l'offre de crédit(s). Dans ce dernier cas, le total de ces intérêts et du montant total du crédit constitue le montant du crédit amortissable. La durée de la période de différé indiquée dans l'offre de crédit(s) ne pourra en aucun cas être allongée.

Le crédit peut prévoir un différé d’amortissement. Pendant cette période, l’emprunteur paye les intérêts et, le cas échéant, les primes d’assurance emprunteur. Durant cette période il n’y a pas de remboursement de capital.

 

LE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

L’emprunteur peut demander par écrit un remboursement par anticipation de tout ou partie du crédit immobilier. Dans le cas d’un remboursement partiel, il devra en tout état de cause représenter une somme égale au moins à 1/10ème du capital crédité, sauf s’il s’agit de son solde.

La Banque BCP exigera, à l’occasion de tout remboursement anticipé, une indemnité de remboursement anticipé dont le montant ne pourra excéder la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital faisant l’objet du remboursement anticipé, calculé au taux moyen du crédit sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement, sauf dérogation particulière de la Banque BCP.

Aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l’activité professionnelle de ces derniers.

Afin de pouvoir bénéficier de cette exonération légale de l’indemnité de remboursement par anticipation, les emprunteurs devront fournir à la banque les justificatifs attestant de leur situation conformément aux dispositions du code de la consommation.

 

LE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ PARTIEL

Selon le type de crédit, le remboursement anticipé partiel donne lieu au maintien de la durée du crédit avec réduction du montant des échéances, ou à une réduction de la durée du crédit sans modification du montant des échéances.

Un nouveau tableau d’amortissement sera alors adressé à l’emprunteur après enregistrement de ce remboursement anticipé partiel.

Chaque type de crédit a ses propres règles de remboursement anticipé.

 

LES OBLIGATIONS DE L’EMPRUNTEUR

L’emprunteur s’engage à rembourser son crédit. Si celui-ci ne respecte pas ses obligations et engagements liés à son contrat de crédit, la réglementation prévoit que lorsque la banque n’exige pas le remboursement immédiat du capital restant dû, celle-ci peut majorer de trois points le taux débiteur que le client devra payer jusqu’à reprise du cours normal des échéances contractuelles. Ceci dit, si la banque est amenée à demander la résolution du crédit, elle peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû ainsi que le paiement des intérêts échus. Jusqu’à la date de règlement effectif, les sommes restantes dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du crédit et la banque réclamera le paiement d’une indemnité dont le montant est fixé à 7% des sommes dues au titre du capital restant dû, des intérêts échus et non payés. Ces règles s’appliquent à la Banque BCP. Dans le cas où le client profiterait d’une assurance couvrant le crédit, le non-paiement des cotisations y afférent pourrait également entraîner la résiliation de ce contrat d’assurance et donc, la cessation de ses garanties.

 

LES SERVICES ACCESSOIRES

L’assurance des emprunteurs : pour l’obtention d'un crédit immobilier, l’emprunteur devra dans la plupart des cas, souscrire une assurance dite « assurance des emprunteurs » afin de garantir le remboursement du crédit immobilier en cas de décès, d'invalidité ou d’incapacité. Une garantie couvrant la perte d’emploi peut compléter cette assurance.

L’emprunteur a le choix de souscrire l’assurance emprunteur proposée par la banque ou de choisir celle d'un autre assureur, sous réserve que les garanties de cet autre contrat couvrent les exigences générales minimales réclamées par la Banque BCP pour l’obtention du crédit immobilier.

Ces exigences minimales sont indiquées sur le site internet de la Banque BCP ainsi que sur la Fiche Standardisée d’Information (FSI) remise lors de chaque simulation de crédit immobilier.

La convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) donne aux personnes malades et aux handicapés un meilleur accès aux crédits immobiliers, aux crédits à la consommation et à l’assurance emprunteur.

 

LES CRÉDITS RÉGLEMENTÉS

En souscrivant un crédit réglementé, vous obtenez une aide de l'État. Un coup de pouce utile pour boucler votre financement !

 

LE CRÉDIT À TAUX ZÉRO + (PTZ +)

Vous achetez pour la 1ère fois un bien immobilier neuf pour en faire votre résidence principale ? Depuis 2011 vous pouvez peut-être bénéficier d’un PTZ. Pour y être éligible, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédentes l'obtention du financement et vous devez satisfaire les conditions de ressources prévues par la réglementation.

 

LES CRÉDITS ÉPARGNE LOGEMENT

Les crédits épargne logement sont accordés aux titulaires d'un Compte Épargne Logement (CEL) et/ou d'un Plan Épargne Logement (PEL), au terme de la période d'épargne. Ils présentent des taux intéressants et permettent dans certaines conditions de bénéficier d'une prime d'État.

 

LES AUTRES CRÉDITS RÉGLEMENTÉS

Crédit Conventionné, Crédit à l'Accession Sociale (PAS), Éco-¨Crédit à Taux Zéro, Crédit 1 % Logement, Crédit Fonctionnaires… il existe de nombreux crédits réglementés.

 

LES GARANTIES

Afin d’accorder un crédit immobilier, les banques demandent souvent des garanties.

Ces garanties ont pour objectif de couvrir la banque en cas de non-paiement des échéances du crédit accordé. Elles peuvent prendre les formes suivantes : hypothèque, privilège de créditeur de deniers ou caution.

L’hypothèque : elle sert à garantir le paiement du crédit en accordant à la banque le droit de faire saisir et vendre le bien objet de cette garantie dans le but de se faire payer par préférence aux autres éventuels créanciers.

Le privilège de créditeur de deniers : proche de l’hypothèque, cette garantie permet à la banque qui a accordé le crédit d'être certaine qu'en cas de saisie et de vente du bien immobilier, elle sera indemnisée en priorité par rapport aux autres créanciers.

La caution : engagement pris par une personne physique ou morale que se substitue à l’emprunteur en cas de non-paiement de sa part. La Banque BCP est associée à la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC)(1), organisme de caution professionnelle, qui peut se porter caution du paiement des mensualités du crédit immobilier souscrit. Si l’emprunteur n’arrive plus à rembourser le prêt, l’organisme paie ses dettes à la banque prêteuse. Il se retourne ensuite contre l’emprunteur pour récupérer la somme due, grâce notamment à un rééchelonnement des échéances, la souscription d’une hypothèque, ou la vente du bien.

Dans le cadre de ses actions en recouvrement, l’entreprise d’assurances attribue cette garantie sous la marque CEGC et permet d’éviter d’avoir à réaliser une mainlevée hypothécaire du bien en cas de revente avant le terme du crédit (situation courante) et qui engendrerait des frais supplémentaires.

Dans certains cas spécifiques, la banque peut prendre garantie un nantissement de contrat d’assurance vie, de capitalisation ou de prévoyance ou un nantissement de compte d’instruments financiers.

Pour accéder à la convention officielle AERAS, cliquez ici.

ACCÉDEZ AU SIMULATEUR CRÉDIT IMMOBILIER DE LA BANQUE BCP

(1) CEGC : Compagnie Européenne de Garanties et Cautions - Société Anonyme au capital de 160.995.996 Euros, immatriculée RCS Nanterre sous le numéro 382 506 079.