Acheter ou louer des bureaux pour votre entreprise

L’achat ou la location de bureaux : des choix stratégiques à opérer.

Votre bail arrive à échéance…Vous vous demandez si vous n’avez pas intérêt à acquérir vos propres bureaux… Engageant l’entreprise pour plusieurs années il s’agit là d’une décision importante à prendre.

Les besoins de financement immobilier des entreprises

Les besoins de financement immobilier des entreprises peuvent être couverts par crédit classique ou crédit-bail immobilier. Dans le premier cas, l’entreprise est pleinement propriétaire des locaux qu’elle utilise ; dans le second, elle n’en est que locataire pendant toute la durée du contrat conclu avec une société de crédit-bail qui acquiert et/ou fait construire les locaux utilisés par l’entreprise, cette dernière pouvant s’en porter acquéreur en fin de contrat, et sous certaines conditions par anticipation, pour un montant fixé dès le départ.

Pour agir en toute connaissance de cause, il est donc essentiel d’examiner un certain nombre de paramètres :

  • Le positionnement de l’entreprise sur ses marchés et sa croissance espérée à moyen et long terme. Ils permettent de fixer l’horizon de présence sur un site. Une entreprise positionnée sur un marché à fort potentiel, connaissant un développement important de son activité et de ses effectifs peut avoir intérêt à s’orienter vers la location.
  • L’évaluation précise des besoins immobiliers : un cahier des charges doit être élaboré en fonction de la nature actuelle et future des emplois au sein de l’entreprise, de leur caractère sédentaire ou non, de l’interactivité nécessaire entre plusieurs sites…
  • La stratégie financière de l’entreprise : quel est l’arbitrage du dirigeant en matière d’investissement ? Que veut-il allouer comme ressources à la croissance de son entreprise ou à sa restructuration ? Pour décider, il doit comparer le coût annuel d’un loyer et l’ensemble des charges locatives additionnelles au coût d’une acquisition : fonds propres, financement, charges.
  • La stratégie patrimoniale du dirigeant : c’est pour lui l’occasion de réfléchir sur la constitution d’un patrimoine personnel en acquérant des locaux et en les louant à son entreprise.
    Une fois ce cahier des charges établi, d’autres paramètres orientent le choix vers la location ou l’acquisition :
  • La localisation : Le marché des bureaux est souvent structuré en fonction de la taille de l’agglomération et il faut prendre en compte la valeur pérenne des locaux à partir d’un certain nombre de critères : accessibilité depuis les grands axes de circulation, proximité des moyens de transport en commun, parking intégrés ou proches, attractivité d’un quartier essentiellement tertiaire (moyens de restauration, commerces), visibilité et image de l’entreprise. Un site périphérique subit toujours de manière amplifiée les effets de crise immobilière sur les taux de vacance, les valeurs locatives et les taux de rendement.
  • La fonctionnalité des locaux. S’il veut investir, le chef d’entreprise doit se projeter dans le temps sur la valorisation de l’immeuble par rapport à un marché lui-même évolutif : taille et divisibilité des plateaux, largeur des trames, éclairage, possibilité de configuration en open space… Beaucoup de surfaces – de bureaux anciens notamment – méritent une décote. Il doit aussi intégrer les différentes mises aux normes imposées par la réglementation, en fonction de la nature de l’activité exercée et des occupants des locaux.
  • Les travaux d’aménagement ou de rénovation à prévoir en fonction des besoins spécifiques de l’entreprise. Ils peuvent représenter un coût très significatif – installation électrique ou changement de système de climatisation par exemple – et orienter l’arbitrage acquisition/location, au terme d’une négociation avec le propriétaire et/ou le vendeur.

Une fois l’Etat des lieux établit, il ne vous reste plus qu’à opter pour la solution qui s’adapte le mieux à votre situation.

Un bon compromis : le crédit-bail immobilier

Les locaux sont achetés par une société financière qui les loue pour une durée de 10 à 15 ans dans le cadre d’un contrat de crédit-bail. À son terme, l’entreprise a le choix : acquérir ses locaux pour une valeur définie au départ, les laisser ou en rester locataire. Par rapport à un crédit classique, cette solution lui fait bénéficier des conseils de spécialistes de l’Immobilier ainsi que, avec la déductibilité des loyers du résultat imposable, à l’équivalent d’un différé d’impôt pendant la durée du contrat.

Le crédit-bail immobilier offre deux solutions le crédit-bail classique qui finance à 100% l’opération avec une faible valeur résiduelle à la fin du contrat ou le crédit-bail déconsolidant, une formule plus souple qui permet de sortir du bilan l’opération.

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