Comment préparer sa retraite pour partir plus tôt, avec les mêmes revenus qu’aujourd’hui ?

Sandra P., 40 ans, a remboursé la dernière mensualité d’un emprunt contracté pour l’achat de sa résidence principale. Avec cette nouvelle source d’épargne, elle cherche un placement pour prendre sa retraite à 60 ans, en même temps que son mari.

Plus jeune que son mari, Sandra P. n’envisage pas de continuer à travailler lorsqu’à 65 ans, celui-ci prendra sa retraite. Son objectif est de pouvoir cesser, à 60 ans, toute activité professionnelle mais :
- elle sait qu’elle n’aura pas validé tous ses trimestres.
- elle évalue à 1 400 euros mensuels le manque à combler si elle veut disposer des mêmes capacités financières qu’aujourd’hui.

Sérafim Costa, chargée d’affaires Gestion Privée sur les départements 77 et 94, lui propose d’utiliser les 1 500 euros de remboursement mensuel de son prêt immobilier arrivé à échéance pour investir dans une résidence de services (tourisme, étudiants ou troisième âge) et devenir loueur d’un meublé non professionnel (LMNP).
Sandra P. percevra alors des revenus au travers d’un bail commercial, dès la livraison du bien et lorsqu’un locataire aura été trouvé, et sans avoir à s’occuper de sa gestion. 
En outre, elle bénéficiera d’une réduction d’impôt de 25 % du montant de son investissement, évalué à 200 000 euros hors taxes en 2010, et financé par un emprunt amortissable classique.

Dans vingt ans, au terme du prêt, et au moment de sa retraite, Sandra P. aura terminé de rembourser ses mensualités (1 300 euros par mois, assurance comprise). Elle aura amorti le montant de son acquisition, ainsi que les intérêts d’emprunt. Son crédit aura généré des frais qui lui auront permis de neutraliser les recettes engrangées.

L’assurance vie en complément du LMNP
Au bout de 20 ans, elle aura donc acquis un bien immobilier qui lui rapportera des revenus mensuels estimés à 900 euros. Toutefois, le montant de la mensualité du prêt restant supérieur à celui des recettes, Sandra P. devra réaliser un effort supplémentaire d’épargne de 400 euros par mois.
En complément, Sérafim Costa conseille à Sandra P. d’investir 25 000 euros sur une assurance vie qu’elle alimentera par des versements mensuels de 750 euros et qui représenteront, dans vingt ans, un capital de 285 000 euros ⁽¹⁾.

Ainsi, à 60 ans, Sandra P. disposera mensuellement :
- de sa retraite (évaluée à 1 600 euros),
- des intérêts de son contrat d’assurance vie (700 euros) ⁽²⁾,
- de ses revenus locatifs (900 euros), à condition que le bien soit occupé.

Le total annuel – 38 400 euros – correspond, à quelques euros près, à ses revenus salariés actuels.

Pour aller plus loin : consultez les articles
- Dispositif LMNP : des studios en résidences seniors
- Immobilier locatif : les solutions pour investir

(1) Calculé sur la base d’un taux de revalorisation moyen annuel de 3,5 %.
(2) Les intérêts versés au terme des vingt ans sont calculés sur la base d’un taux de revalorisation annuel de 3 %.